2025 부동산 경매 실전 시나리오 가이드｜입찰→명도→수익까지 단계별 전략 정리

📘 들어가며｜'실전 흐름'을 아는 것이 최고의 전략이다

🏠 경매 투자, 책으로만 배웠다면 여전히 어렵게 느껴질 수 있어요.

“낙찰 받고 그다음엔?” “명도는 언제 하지?” “계약은 어떻게 연결되지?”

이런 의문들을 해소하기 위해

실제 투자자들이 따라가는 ‘3단계 실전 시나리오’

를 정리했습니다.

이번 글은 단순한 개념 정리가 아닌 📌 실제 흐름 + 전략 + 타이밍을 기반으로 ✔️ 초보자도 바로 적용 가능한 경매 완전 실전 가이드입니다 😊

2025 부동산 경매 실전 시나리오 가이드｜입찰→명도→수익까지 단계별 전략 정리

 

 

🎯 STEP 1. 입찰 시나리오｜물건 선택 → 입찰 전략 수립

🔍 1-1. 물건 찾기 전략

• 📱 앱 추천: 스피드옥션, 지지옥션, 온비드
• 📍 기준 설정:
  • ⏳ 유찰 1회 이상
  • 💸 감정가 1억 이하
  • 🚆 역세권 또는 중·소형 위주

🧾 1-2. 기본 권리분석 플로우

1. 📄 등기부등본 확인: 소유자, 근저당, 말소기준권리
2. 📘 매각물건명세서: 임차인, 배당요구 여부 확인
3. 🧍‍♂️ 현황조사서: 점유자 정보 확인

📈 1-3. 입찰가 결정 방식

• 🧮 시세 조사: 실거래가 + 호가 비교
• 📉 감정가 대비 입찰가 전략 설정 (보통 70~80%)
• ✅ 수익률 10% 이상 확보 시 낙찰 도전

📥 실전 예시 A

🏢 광명시 하안동 빌라

• 📌 감정가: 9,500만 원
• 📉 유찰 1회 → 최저가 7,600만 원
• 📸 내부 사진 확인 → 도배/장판 정도 필요
• 📄 전입자 없음 → 명도 리스크 0%

💡 입찰가는 8,300만 원으로 설정 → 낙찰 성공 → 실투자금 약 9,000만 원

🚪 STEP 2. 낙찰 이후 시나리오｜명도 → 수리 → 세팅

📅 2-1. 낙찰 후 D+1 ~ D+5

• 📑 낙찰결정문 수령
• 💬 점유자와 컨택 (임차인 or 무단거주자 여부 확인)
• 📸 현장 사진 및 영상 확보

🤝 2-2. 명도 시나리오

• 📂 인도확약서 양식 준비
• 💸 명도비 조건 제시 (50~100만 원)
• ⚖️ 협상 실패 시 → 인도명령 신청

🛠️ 2-3. 수리 준비

• 📋 도배/장판 기본, 욕실 수전 정도 교체
• 📦 수리 견적: 250~500만 원
• 🧼 청소 + 디퓨저 설치로 광고 세팅 완성

📷 실전 예시 B

🏠 수원시 권선구 아파트 (전용 44㎡)

• 📌 감정가: 1억 2,000만 원 → 낙찰가: 9,900만 원
• 📷 수리 전: 벽지 얼룩 + 조명 교체 필요
• 🛠️ 수리비: 370만 원 투입

📸 중개 사진 등록 + 매물 설명 최적화 → 3주 내 전세 세팅 완료 (전세금 1억 2,000만 원)

🧾 STEP 3. 계약 전략 시나리오｜전세/월세 vs 매도 결정

📋 3-1. 수익 구조 분석

• 💵 총투자금 = 낙찰가 + 세금 + 수리비 + 기타 비용
• 📈 수익 = 전세금 or 매도가 - 총투자금
• 📊 ROI = 수익 ÷ 총투자금 × 100

⚖️ 3-2. 전세 vs 매도 선택 기준

조건	전세	매도
자금 회수	✅ 빠름 (투자금 회수 가능)	❌ 느림 (시장 흐름 영향)
세팅 필요성	높음 (광고, 중개 협업)	보통
현금 흐름	없음	일시 수익 가능

📈 실전 시뮬레이션 예시

📍 낙찰 물건 요약

• 🏠 소재지: 부천시 중동 다세대주택
• 💰 낙찰가: 8,600만 원
• 🧾 취득세 등 제비용: 700만 원
• 🛠️ 수리비: 400만 원

💸 투자 총액: 9,700만 원 🧾 전세 세팅 후 보증금: 1억 1,000만 원

📊 수익 정리

• ✅ 순이익: 1,300만 원
• 📈 ROI: 13.4%

📌 세팅 기간: 약 25일 전세 계약 완료까지 총 29일 소요

📅 최종 타임라인 총정리｜30일 완성 플랜

일자	단계	주요 내용
1~3일	낙찰 확정	결정문 수령, 대출 상담
4~7일	현장 확인	점유자 확인, 명도 협상
8~12일	명도 실행	인도확약서 체결, 명도비 지급
13~17일	수리 계약 및 공사	도배, 장판, 청소
18~22일	광고 준비	사진 촬영, 중개 등록
23~30일	계약 완료	전세 또는 매매 계약

🏁 마무리｜흐름을 시나리오로 익히면 실전이 된다

📌 경매는 ‘단계별 흐름’을

내 시나리오로 재구성할 수 있어야

비로소 실전이 됩니다.

이번 글에서 제시한 ✔️ 입찰 → 낙찰 → 명도 → 수리 → 세팅 → 계약 의 흐름은

2025년 기준, 초보 투자자가 반드시 따라야 할 안전한 골격

입니다.

💬 한 줄 요약

“경매는 결국, 타이밍과 전략의 시나리오다.”

다음 편에서는 👉 《2025 부동산 경매 투자 Q&A 실전 사례편》 으로 이어집니다 😊

여러분의 첫 낙찰, 그리고 첫 수익 실현을 진심으로 응원합니다! 💪