2025 부동산 경매 실전 용어 정리 A to Z｜초보자용 경매 사전

📘 들어가며｜용어를 알면 경매가 보인다

🏠 “낙찰은 받았는데, 경락잔금이 뭐지?” “대항력 있는 임차인이라고?” “배당요구의 종기일은 또 뭐야…?”

📌 부동산 경매는

‘용어’부터 낯설고 어렵게 느껴지는 세계

입니다.

이번 글에서는 ✔️ 2025년 기준 경매 실전에서 가장 자주 등장하는 ✔️ 초보자에게 필수적인 핵심 용어 30여 개를 ✔️ 알기 쉽게 정리한 A to Z 경매 사전을 제공합니다.

2025 부동산 경매 실전 용어 정리 A to Z｜초보자용 경매 사전

 

💡 단순 해설이 아닌 ✔️ 쉽게 이해되는 설명 + ✔️ 실전 예시로 구성했습니다 😊

🅰️ A ~ D 구간 용어 정리

📌 A. 감정가 (Appraised Price)

• 💬 법원이 선정한 감정평가사가 산정한 ‘기준가’
• 📉 유찰 시 이 감정가를 기준으로 가격이 하락
• 📌 입찰 시 참고하지만, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있음

📌 B. 배당요구의 종기일 (Deadline for Dividend Claim)

• 📅 해당 일자까지 권리자(임차인 등)가 배당요구를 해야 우선순위 배당을 받을 수 있음
• ⚠️ 이 기한을 넘기면 보증금 보호를 못 받을 수 있음

📌 C. 대항력 (Right of Resistance)

• 🔐 임차인이 전입신고 + 확정일자 등록을 갖춘 상태
• 🏠 경매 낙찰 후에도 해당 임차인이 계속 거주할 수 있는 권리
• 📌 대항력이 있으면 ‘임차인을 인수’해야 할 수도 있음

📌 D. 등기부등본 (Registry Abstract)

• 📄 부동산의 소유자 정보, 근저당, 가압류 등 권리관계가 기재된 공적 문서
• 🔍 말소기준권리, 우선순위 분석의 기초가 되는 문서

🅱️ E ~ H 구간 용어 정리

📌 E. 입찰보증금 (Bid Deposit)

• 💰 입찰에 참여하기 위해 예치하는 보증금
• 💳 보통 감정가의 10% 수준
• 📌 낙찰 실패 시 전액 환불, 낙찰 시 잔금에서 차감

📌 F. 등기 말소 기준권리 (Extinction Base Right)

• 📑 경매 개시 결정 전에 설정된 가장 앞선 권리
• 💡 이 기준 이후에 생긴 권리는 대부분 말소됨
• ⚠️ 기준 이전 권리는 인수 가능성 있음

📌 G. 경락잔금대출 (Final Bid Loan)

• 🏦 낙찰 후 잔금 납부를 위한 대출
• 📈 보통 LTV 70%까지 가능
• 📌 낙찰일로부터 통상 30일 이내 실행 필요

📌 H. 현황조사서 (On-Site Report)

• 📝 집행관이 작성하는 점유현황 기록서
• 👥 누가 살고 있는지, 상태는 어떤지 확인 가능
• 📌 매각물건명세서와 함께 반드시 확인해야 함

🆎 I ~ L 구간 용어 정리

📌 I. 인도명령 (Eviction Order)

• ⚖️ 점유자가 자진 퇴거하지 않을 경우, 법원을 통해 강제로 퇴거 요청
• 📌 명도 협상이 실패했을 때 사용하는 법적 절차

📌 J. 전세권 (Leasehold Right)

• 📄 등기부에 기재된 전세권이 있는 경우
• 🏦 일반 임차권과 달리 등기된 권리라 강력한 우선순위를 가짐
• 📌 말소기준권리보다 앞서면 인수 위험 존재

📌 K. 기준시가 (Standard Market Value)

• 💸 세금을 부과할 때 기준이 되는 정부 고시가격
• 🧾 취득세, 양도세 산정에 활용

📌 L. 낙찰 (Successful Bid)

• 🏠 입찰가 중 가장 높은 금액을 제시한 사람에게 매각되는 것
• 📌 낙찰자는 이후 ‘잔금 납부 의무’가 생기고, 계약과 동일한 효력을 가짐

🔤 M ~ Z 구간 실전 용어 정리

📌 M. 매각물건명세서 (Auction Sheet)

• 📄 법원이 작성한 부동산 권리관계와 점유 현황 요약 문서
• 📍 등기부등본과 함께 필수 확인 자료
• ⚠️ '인수되는 임차인' 여부 반드시 확인

📌 N. 낙찰허가결정 (Approval of Bid)

• 📜 법원이 낙찰자에게 부여하는 '매수 권리 승인'
• 📌 이 결정 이후 낙찰자는 계약 해지가 불가능

📌 O. 온비드 (Onbid)

• 💻 한국자산관리공사(KAMCO) 운영 공공입찰 시스템
• 📌 국유재산, 공매 물건 등은 이곳에서 진행

📌 P. 폐기물 처리비 (Waste Disposal Fee)

• 🧱 수리·철거 시 발생하는 쓰레기 처리 비용
• 📦 보통 1톤 트럭 기준 25~40만 원

📌 Q. 권리분석 (Legal Right Analysis)

• 🧐 부동산에 설정된 모든 권리관계 확인 및 분석
• 📌 말소기준권리, 임차인 대항력 여부, 인수 가능 권리 여부 확인 필수

📌 R. ROI (Return on Investment)

• 💸 투자수익률 = (수익 - 투자금) ÷ 투자금 × 100
• 📈 경매 수익 평가의 핵심 지표

📌 S. 선순위 임차인 (Senior Tenant)

• 🏠 말소기준권리보다 앞선 임차인
• ⚠️ 보증금 인수 위험 존재

📌 T. 특약사항 (Special Terms)

• 📋 계약서에 추가로 기재하는 맞춤 조항
• 💬 예: "입주 후 1개월 내 하자 발생 시 수리 책임은 임대인"

📌 U. 유찰 (Failure to Bid)

• 📉 입찰자가 없어 경매가 무효 처리된 상태
• 📌 유찰 시 20%씩 감정가 하향

📌 V. 등기부상의 가압류 (Provisional Seizure)

• ⚖️ 금전 채권자가 법원에 신청한 일시적인 압류 조치
• 📌 말소기준권리보다 늦게 설정됐다면 낙찰 후 말소

📌 W. 위치 확인도 (Site Sketch)

• 🗺️ 부동산 위치, 도로접근, 주변 입지 등을 나타낸 도면

📌 X, Y, Z: 기타 생략 가능 / 실무상 활용 거의 없음

🔀 헷갈리는 용어 비교표

용어 A	VS	용어 B	차이점
대항력	vs	확정일자	거주 유지 권리 vs 배당 순위 확보
낙찰	vs	낙찰허가결정	입찰 성공 vs 법원의 공식 승인
전세권	vs	임차권	등기 여부 / 우선변제 효력 차이
말소기준권리	vs	인수되는 권리	기준 이후 소멸 / 기준 이전 인수 가능

📘 마무리｜용어를 이해하면 전략이 생긴다

📌 경매 초보자일수록 용어가 ‘장벽’처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 용어를 익히면 ✔️ 실전 흐름이 보이고 ✔️ 권리 분석도 수월해지고 ✔️ 수익 전략이 명확해집니다.

💬 한 줄 요약

“경매는 결국 용어를 얼마나 이해했느냐에 따라 실전이 되느냐, 실패하느냐가 갈린다.”

다음 편에서는 👉 《2025 경매 투자 시작 전 필수 개념 총정리｜초보자용 마무리 가이드》 으로 이어집니다 😊

경매라는 낯선 세계, 이제 단어부터 자신감을 갖고 시작해보세요 💪