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📌 들어가며｜경매, 처음이라면 흐름부터 보자
🏠 “경매가 어렵다”는 사람들의 대부분은 ‘전체 흐름’을 몰라서 그렇습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 입찰 → 낙찰 → 명도 → 수리 → 세팅 → 계약까지 한눈에 정리된 압축 가이드를 제공합니다!
✔️ 입찰장에 들어가기 전 ✔️ 리모델링 예산 짤 때 ✔️ 전세 세팅 직전에도 이 글 하나면 기준이 됩니다 📘
🧭 STEP 1｜입찰 전 사전 준비
🔍 물건 찾기
- 📱 앱 추천: 스피드옥션, 지지옥션, 온비드
- 📍 필터 기준: 시세 대비 70% 이하 + 실거주 가능성
📊 분석 항목
- 📄 등기부등본: 말소기준권리, 근저당 확인
- 📂 매각물건명세서: 임차인 현황, 보증금, 확정일자
- 🏘️ 건축물대장: 용도·불법 여부
✅ 입찰 전 체크리스트가 곧 수익 필터입니다!
🏦 STEP 2｜입찰과 낙찰
📩 입찰 준비
- 📑 입찰표 + 입찰보증금 + 신분증
- 💰 입찰보증금: 감정가의 10% (보통)
📉 낙찰 전략
- 📌 1회 유찰 → 감정가 × 0.8
- 📌 2회 유찰 → 감정가 × 0.64
- 📋 입찰가는 ‘실투자금 + 예측 수익률’ 고려
📝 낙찰 이후
- 📄 낙찰 결정문 수령 (2~3일 이내)
- 📅 잔금일 안내 및 대출 준비
🧾 STEP 3｜경락잔금대출과 세금 정리
💳 경락잔금대출 요약
- 🏦 대상: 개인, 법인
- 📈 LTV: 최대 70% (낙찰가 기준)
- 📆 낙찰 후 2주 내 실행 필요
📋 필요 서류
- 📄 낙찰결정문
- 📂 신분증, 소득증빙서류
- 🏠 부동산 관련 서류 일체
💰 세금 정리
- 🧾 취득세: 4.6% (1가구 기준)
- 📑 법무사 등기비: 30~50만 원
👥 STEP 4｜명도 전략 수립
📍 명도의 기본
- ❗ 점유자가 있을 경우 무단 출입 불가
- 📸 방문 전 사진, 녹취, 문서기록 확보
🤝 명도 방식
- 💬 협상: 인도확약서 작성 + 명도비 제안
- ⚖️ 법적 절차: 인도명령 → 강제집행 가능
📌 명도는 빠를수록 유리합니다. 첫 주에 협상 시도 → 2주 내 결과 확보가 이상적입니다.
🛠️ STEP 5｜리모델링과 수리
🧱 예산 기준
- 💵 기본: 300~500만 원
- 🧼 도배 + 장판 + 전등 + 클리닝
📋 견적 체크포인트
- 📦 자재비 vs 공임비 구분 필수
- 🚚 철거, 폐기물, 운반비 포함 여부
- 📆 공사 일정은 1주 이내로 정리
📷 사진 세팅 TIP
- 📸 낮 촬영, 광각 + 조명 활용
- 🪟 거실, 안방, 욕실, 주방 4컷 이상
🏠 STEP 6｜전세 or 월세 세팅
💡 선택 기준
| 조건 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 전세가율 70% 이상 | ✅ 유리 | ❌ 불리 |
| 투자금 회수 우선 | ✅ 적합 | ❌ 현금 유동성 약 |
| 현금 흐름 목적 | ❌ 약함 | ✅ 수익 창출 |
📋 세팅 준비사항
- 🧹 청소 + 향기 (디퓨저)
- 💡 밝은 조명 + 커튼 교체
- 📸 광고용 사진 촬영
- 📃 계약서 작성 시 특약 항목 명확히
📑 STEP 7｜계약 진행 및 수익 정리
🖋️ 계약 시 확인할 것
- 📅 계약 기간, 입주일 정확히
- 🧾 보증금, 월세, 관리비 구분 명확히
- 🔒 전입신고 + 확정일자 등록 여부
📈 수익률 계산 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 총투자금 | 1억 2,000만 원 |
| 전세금 | 1억 4,000만 원 |
| 차익 | 2,000만 원 |
| ROI | 16.6% |
📌 투자금 대비 수익률(ROI)이 10% 이상이면 단기 성공 전략으로 판단할 수 있습니다!
📘 STEP 8｜초보자를 위한 경매 체크리스트 요약
📋 단계별 핵심 요약
- 🔍 입찰 전 분석: 시세, 권리관계, 수요
- 📩 입찰/낙찰: 감정가 대비 적정가 산정
- 🏦 잔금대출: 대출 가능 여부 사전 확인
- 🤝 명도: 점유자 확인 → 협상 or 인도명령
- 🛠️ 수리/세팅: 예산관리, 일정 압축
- 📷 광고 및 사진: 시각적 매물 준비
- 📃 계약: 특약, 확정일자, 세입자 관리
- 📈 수익 정리: 회수금, 순이익, ROI 분석
🏁 마무리｜경매는 흐름이 보이면 쉬워진다
📌 경매는 단순히 싸게 사는 기술이 아닙니다. 흐름을 이해하고, 타이밍을 잡고, 실행을 쌓는 과정입니다.
이번 가이드를 통해 ✔️ 전체 흐름 ✔️ 단계별 전략 ✔️ 실전 준비물 을 한눈에 정리하셨기를 바랍니다 😊
💬 한 줄 요약
“경매는 분석과 실행 사이의 흐름이다. 그 흐름을 잡은 사람이 수익을 만든다.”
다음 편에서는 👉 《2025 부동산 경매 투자자용 실전 용어 정리 A to Z》 으로 이어집니다!
궁금한 점은 댓글로 남겨주세요. 성공적인 첫 낙찰을 진심으로 응원합니다 💪
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