경매 리모델링 견적 뽑는 법｜자재·시공·공임 실전 단가 공개

📌 들어가며｜수익률은 ‘견적서’에서 결정된다

🏚️ 경매 낙찰 후 수익을 남기려면 무엇보다 중요한 것이 있습니다. 바로 리모델링 견적을 정확히 짜는 능력입니다.

같은 공간, 같은 낙찰가여도 ✔️ 300만 원으로 마감한 사람과 ✔️ 900만 원 넘게 쓴 사람은 결국 수익률이 하늘과 땅 차이입니다 📉📈

이번 글에서는 ✔️ 항목별 단가, ✔️ 견적서 보는 법, ✔️ 자주 쓰이는 시공 조합, ✔️ 실수 방지 체크리스트 까지 완벽하게 정리해드릴게요! 💡

경매 리모델링 견적 뽑는 법｜자재·시공·공임 실전 단가 공개

 

---

📦 1. 리모델링 견적의 기본 구성

🧾 견적서 구성 요소

항목	내용
자재비	벽지, 장판, 조명, 타일 등 실물 가격
공임비	시공 인건비 (도배, 전기, 타일 등)
부자재비	본드, 실리콘, 몰딩, 피스류 등
기타	철거비, 운반비, 폐기물 처리 등

📌 견적서를 볼 땐 ‘자재비’와 ‘공임비’가 분리되어 있는지부터 확인하세요!

---

💸 2. 항목별 실전 단가표 (2025년 기준)

📐 기본 마감 공사

항목	단가 (평균)	비고
도배 (실크)	8,000~12,000원/㎡	20평 기준 약 100~150만 원
장판 (2T)	9,000~13,000원/㎡	거실 + 방 2개 기준 약 60~90만 원
LED 조명	4~8만 원/개	3~5개 기준 20~40만 원

---

🛁 욕실 리모델링

항목	단가 (평균)	비고
기본 욕실 전체	120~180만 원	세면대, 변기, 타일, 수전 포함
부분 수리	60~90만 원	변기+세면대 교체

---

🍽️ 주방 리모델링

항목	단가	비고
싱크대 교체 (2.4m)	100~160만 원	상/하부장 + 후드 포함
부분 보수	40~70만 원	손잡이, 도어 교체

---

🧮 3. 예산별 조합 견적 시뮬레이션

💵 300만 원 예산

• 도배 + 장판 (약 130만 원)
• LED 조명 3~4구 (약 25만 원)
• 욕실 실리콘 재시공 + 청소 (약 10만 원)
• 기타 잡자재 및 공임비 (약 100만 원)

📈 시세 대비 +500~1,000만 원 효과 가능

---

💵 500만 원 예산

• 도배/장판 풀세트 + 욕실 부분 보수
• 조명 + 스위치 교체
• 안방 도어 교체

📈 매매 시 실입주자 호감 상승

---

💵 1,000만 원 예산

• 전체 도배/장판
• 욕실 전체 리모델링
• 싱크대 교체 (2.4m)
• 중문 or 도어락 교체
• 조명+스위치+콘센트 전면 교체

📈 “즉시 입주 가능” → 전세/매매 모두 가능성 상승

🧰 4. 시공사 선정 요령 & 견적 비교법

📞 견적은 몇 군데 받아야 할까?

📌 최소 3곳 이상은 받아야 '시세 감'이 잡힙니다.

• 🏠 동네 인테리어 업체 1곳
• 📱 견적 플랫폼 (집닥, 오늘의집 등) 1곳
• 👷‍♂️ 지인 소개 or 부동산 소개 업체 1곳

⚠️ 같은 항목도 단가가 2~3배 차이 나기도 하니, 항목별로 쪼개서 비교해 보세요!

---

🔍 비교할 때 확인할 포인트

• 📋 ‘자재비 vs 공임비’ 구분이 되어 있는가?
• 🧾 철거비, 폐기물비, 운반비 별도 여부
• 🧰 ‘확장’, ‘추가 작업’ 조항에 유의

📌 꿀팁

견적은 금액보다 ‘상세함과 설명 능력’을 기준으로 선택하세요!

---

🧾 5. 견적서 분석 실전 예시

📄 A업체 견적 예시

항목	자재비	공임비	합계
도배 (실크)	90만 원	30만 원	120만 원
장판 (2T)	65만 원	20만 원	85만 원
욕실 교체	110만 원	40만 원	150만 원

📌 분석 포인트

• 🔸 자재는 중급형 기준
• 🔸 공임비 적정 수준 (총합의 25~30%)
• 🔸 철거/청소 포함 여부 반드시 확인

---

⚠️ 6. 견적 실수 & 숨은 비용 주의사항

❌ 실수 ①: 철거·폐기물 비용 누락

🧱 기존 싱크대/타일 철거 → 1톤 폐기물 차량 → 👉 비용 25만~40만 원 발생

❌ 실수 ②: 전기·수도 추가 공사

🔌 스위치 위치 변경, 콘센트 추가, 배관 교체 등 → 별도 견적에 포함 안 되는 경우 많음

❌ 실수 ③: 바쁠 때 계약부터 함

📅 "급해서 그냥 맡겼어요" → 공사 지연, 품질 하락

✅ 방지 전략

• 🧾 견적서에 항목 누락 없는지 꼼꼼히 확인
• 📄 계약서에 공사 완료일, A/S 조건 명시
• 📷 착공 전 사진, 중간 점검 사진 기록 필수

---

📘 7. 마무리｜견적을 잘 짜는 투자자가 수익을 남긴다

📊 견적은 전략이다

🎯 부동산 리모델링에서 싸게 하는 것보다 ‘제대로 효율적으로’ 하는 것이 수익을 좌우합니다.

✔️ 핵심 요약

• 📋 자재비 + 공임비 구분된 견적을 받자
• 🔍 3군데 이상 비교하고, 설명 잘해주는 곳을 택하자
• 💰 예산 범위 내에서 최대 ROI를 만드는 조합 구성
• ⚠️ 철거, 전기, 폐기물, 청소 등 ‘숨은 비용’ 확인

💬 한 줄 요약

“공사는 시공사가 하지만, 수익은 견적을 잘 뽑은 당신이 만든다.”

다음 편에서는 👉 《2025 경매 부동산 전세 세팅 전략｜임대 수익과 안전을 동시에 잡는 법》 으로 이어집니다 😊

궁금한 점은 댓글로 남겨주세요! 성공적인 리모델링과 수익 실현, 항상 응원합니다 💪