등기부등본 보는 법 A to Z｜경매 전 꼭 알아야 할 권리 분석 핵심 가이드

📑 등기부등본 보는 법 A to Z｜경매 전 꼭 알아야 할 권리 분석 기초

“이 물건, 정말 낙찰받아도 괜찮을까?”
경매를 시작하면서 가장 많이 듣는 말입니다.
바로

‘권리 분석’

에 대한 고민이죠.

경매는 가격이 싸다고 무조건 좋은 게 아닙니다. 아무리 저렴해도 선순위 임차인, 가처분, 가등기 같은 위험요소가 있다면 그 물건은 절대 낙찰받아선 안 되는 ‘하자 물건’이 될 수 있어요.

이 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 등기부등본을 해석하는 법을 A부터 Z까지 단계별로 알려드릴게요. 📌 경매 입찰 전, 무조건 읽고 분석하는 기본 문서! 등기부등본의 모든 것, 지금 시작합니다.

---

📘 등기부등본이란?

등기부등본은 말 그대로 ‘해당 부동산의 이력서’입니다. 이 집의 주인이 누구인지, 어떤 권리가 설정되어 있는지, 지금 누가 점유하고 있고 어떤 채무관계가 얽혀 있는지를

공식적으로 기록한 문서

예요.

📂 등기부등본은 총 3개 섹션으로 나뉩니다

1. 표제부 – 부동산의 기본 정보 (소재지, 면적, 구조 등)
2. 갑구 – 소유권과 관련된 권리 (소유권 변동, 가처분 등)
3. 을구 – 소유권 이외 권리 (근저당권, 전세권, 지상권 등)

👉 경매에서 가장 중요하게 봐야 할 건 바로 ‘갑구’와 ‘을구’입니다!

---

📍 표제부 – 부동산의 주민등록증

표제부는 해당 부동산이 어떤 곳인지 나타내는 기본 정보입니다.

• 주소지 (지번, 아파트 동·호수 등)
• 면적 (전용면적, 대지권 등)
• 건축물 구조 및 용도

💡 주의할 점: 등기부에 적힌 대지권 미등기 여부 확인하기! (아파트인데 대지권이 없으면 소유권 문제가 생길 수 있어요)

---

📌 갑구 – 소유권과 관련된 모든 기록

갑구는 해당 부동산의 소유권이 어떻게 변동되어 왔는지를 보여주는 영역입니다.

✔️ 주요 항목

• 소유권 이전 등기 – 언제, 누구에게, 어떤 이유로 소유권이 넘어갔는지
• 가처분 – 분쟁 중이라 매매·처분 제한이 있을 수 있음
• 가등기 – 본등기를 위한 예약등기. 경매 시 우선순위 주의!
• 압류 – 세금 체납 등으로 압류된 기록. 말소기준권리보다 앞서면 위험!

💥 위험 신호

• ❗ 가처분이 말소기준권리보다 먼저 있다면? → 입찰 자제!
• ❗ 가등기 후 근저당 설정? → 낙찰 시 소유권 다툼 가능성 있음

---

📌 을구 – 돈과 관련된 권리, 꼭 체크!

을구에는 ‘금전 관계’ 중심의 권리가 기록되어 있습니다.
주로 은행 근저당, 전세권, 지상권 등이 들어오죠.

📂 대표 항목

• 근저당권 – 은행이 설정한 담보권. 보통 이게 경매 원인이 됨
• 전세권 – 보증금을 걸고 전세권 설정한 경우
• 지상권 – 토지 위에 건물 지을 수 있는 권리
• 임차권 등기 – 확정일자 받은 임차인의 권리 등기

💣 꼭 체크!

• 🏷️ ‘말소기준권리’보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있음
• 📌 전세보증금 보호 여부 → 확정일자 + 전입일 + 대항력 확인

---

🔍 말소기준권리란 무엇인가요?

경매에서 가장 중요한 개념 중 하나가 ‘말소기준권리’입니다.

📌 말소기준권리란?

경매로 인해 이 권리 이후에 설정된 모든 권리가 말소되는 기준점이 되는 권리입니다.

예시:

• ① 근저당권 (2021.03.10)
• ② 임차권 (2021.05.01)
• ③ 압류 (2021.07.20)

이 경우,

① 근저당권

이 말소기준권리이고 그 이후에 설정된 ②, ③은 낙찰되면 말소됩니다.

하지만! ① 이전에 전입·확정일자를 받은 임차인이 있다면? 그 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다 ⚠️

---

🧾 등기부등본 보는 순서 요약

1. 표제부 확인 – 대지권, 주소, 구조 체크
2. 갑구 확인 – 소유자, 가처분, 가등기, 압류
3. 을구 확인 – 근저당, 임차권, 전세권
4. 말소기준권리 체크 – 이후 권리 말소 대상 여부 판단
5. 선순위 임차인 존재 여부 확인

---

🧠 초보자들이 자주 하는 등기 해석 실수

1. 가처분이 말소된다고 착각
2. 말소기준권리보다 빠른 임차인 분석 누락
3. 대지권 미등기인데 확인 안 하고 입찰
4. 전입일과 확정일자의 우선순위 판단 오류
5. 지상권의 철거 불가능성 간과

💡 이 모든 실수는 ‘낙찰 후 수익률’에 직격탄이 됩니다!

---

📚 권리 분석을 위한 보조 자료들

• 등기부등본 (등기소, 인터넷등기소)
• 주민센터 발급 확정일자 확인
• 건축물대장 – 무허가, 용도 위반 확인
• 법원 매각물건명세서 – 임차인 정보 필수
• 현장조사 – 실거주자/공실 여부 직접 확인

---

📌 실전 팁! 이런 경우 입찰을 피하세요

• 선순위 가처분 or 가등기 있음
• 소유권 분쟁으로 여러 명이 소송 중
• 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인 있음
• 지분경매로 단독소유 불가

❗ 이런 물건은 아무리 싸게 나와도 입찰 금지! 손해 보장!

---

🏁 마무리 – 등기부등본, 이제는 읽을 수 있어요!

처음 등기부등본을 보면 낯설고 어렵게 느껴지죠. 하지만 하나씩 뜯어보고 용어를 이해하면

‘위험 물건’과 ‘수익 물건’을 구분할 수 있는 눈

이 생깁니다.

 

💬 “부동산 경매는 정보 게임입니다.” 남보다 1초 빨리 보고, 1줄 더 해석할 수 있다면 그게 곧 수익이 됩니다.

📘 오늘 알려드린 등기부 해석법으로 여러분만의 ‘안전 낙찰 습관’을 만들길 응원합니다!

---

👉 더 많은 경매 실전 가이드와 해석 사례는 공고미 블로그에서 확인할 수 있어요 😊