2025 경매 실전 사례 모음｜낙찰부터 수익까지, 리얼 스토리 3선

📌 들어가며｜실전 사례를 보면 경매가 보인다

📈 이론만으로는 경매 투자가 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 실제 투자 사례를 보면 ✔️ 흐름이 보이고 ✔️ 판단의 기준이 생기고 ✔️ 성공과 실패를 미리 경험할 수 있죠.

이번 글에서는 2025년 상반기 기준으로

직접 실행된 3건의 실전 사례

를 바탕으로 ✔️ 낙찰가, ✔️ 수리비, ✔️ 명도, ✔️ 전세 세팅, ✔️ 수익률까지 A to Z로 정리해드립니다 💼

2025 경매 실전 사례 모음｜낙찰부터 수익까지, 리얼 스토리 3선

 

 

📍 사례 ①｜경기도 의정부 빌라｜첫 낙찰, 전세 세팅 성공!

🏠 기본 정보

• 📍 위치: 의정부시 가능동
• 🏢 유형: 다세대주택, 2층, 전용 43㎡
• 🏷️ 감정가: 9,800만 원
• 📉 유찰 횟수: 2회

💰 낙찰 및 수익 구조

• 🏦 낙찰가: 6,320만 원 (감정가의 약 64.5%)
• 🧾 취득세 + 법무비용: 570만 원
• 🛠️ 리모델링 비용: 340만 원
• 💼 총투자금: 약 7,230만 원

📷 수리 전/후 변화

• 🔧 벽지 + 장판 + 욕실 수전 교체
• 💡 전등, 커튼, 신발장 부분 교체
• 🧼 전체 클리닝 + 디퓨저 2개 설치

🧾 전세 세팅 결과

• 💰 전세금: 8,200만 원
• 🏦 회수금 > 투자금 → 순차익 970만 원
• 📈 ROI: 약 13.4%

📌 첫 낙찰 + 실용적 리모델링 + 중개사진 세팅 → 3주 내 전세 계약 성공 💯

 

📍 사례 ②｜인천 남동구 아파트｜명도+매도 전략 성공

🏠 기본 정보

• 📍 위치: 인천시 남동구 간석동
• 🏢 유형: 중소형 아파트 (전용 59㎡)
• 🏷️ 감정가: 1억 9,000만 원
• 📉 유찰 횟수: 1회

💰 낙찰 및 수익 구조

• 🏦 낙찰가: 1억 5,050만 원
• 🧾 취득세 및 제반 비용: 1,250만 원
• 💸 리모델링 비용: 700만 원
• 💼 총투자금: 약 1억 7,000만 원

👥 명도 과정

• 📆 협상 기간: 9일
• 🤝 인도확약서 작성 + 명도비 150만 원 지급
• 📂 명도비는 ‘취득 원가’로 반영

📊 매도 결과

• 🏷️ 매도가: 2억 2,000만 원 (2개월 후)
• 💰 차익: 약 5,000만 원
• 📈 ROI: 약 29.4%

📌 인테리어보다 ‘빠른 명도 + 전략적 매도’로 고수익 실현한 사례 💥

 

📍 사례 ③｜부산 사상구 원룸 상가주택｜실패를 통해 배우다

🏠 기본 정보

• 📍 위치: 부산시 사상구 모라동
• 🏢 유형: 원룸형 상가주택 (건축물대장상 근린생활시설)
• 🏷️ 감정가: 1억 1,500만 원
• 📉 유찰 횟수: 3회

💰 낙찰 및 지출 구조

• 🏦 낙찰가: 7,200만 원
• 🧾 취득세 + 등록비: 800만 원
• 🛠️ 수리비: 약 1,300만 원
• 📦 총투자금: 약 9,300만 원

⚠️ 문제 발생

• ❌ 주거용 불법 용도변경 → 확정일자 거절
• ❌ 전세 세팅 실패 → 월세로 전환
• 📉 공실 발생 → 수익률 급감

📉 결과

• 💸 월세 수익: 보증금 500 + 월세 28만 원
• ⏳ 회수 기간: 예상 6.5년
• ⚠️ ROI: 연 4.3% (공실 제외 시)

📌 ‘건축물대장 + 용도지역’ 분석 부족이 직접적인 수익성 저하로 이어진 실패 사례입니다.

🧠 4. 사례 비교 분석｜공통점과 차이점 정리

📌 3가지 사례 요약

사례	낙찰가	총투자금	회수 방식	순이익	ROI
① 의정부 빌라	6,320만 원	7,230만 원	전세	970만 원	13.4%
② 인천 아파트	1억 5,050만 원	1억 7,000만 원	매도	5,000만 원	29.4%
③ 부산 상가주택	7,200만 원	9,300만 원	월세	저조	4.3%

 

✅ 성공 사례의 공통점

• 📋 입찰 전 정확한 권리 분석
• 📆 빠른 명도 및 수리 일정 운영
• 📷 매물 광고 사진 및 세팅 전략 적극 활용

⚠️ 실패 사례의 원인

• 🏚️ 불법 용도변경 등 기본 정보 미확인
• 📉 전세 수요 분석 부족
• 🧾 임대 세팅 실패 → 장기 공실 리스크

 

📘 5. 초보 투자자가 참고할 실전 기준

🔰 3가지 실전 기준

• 💡 낙찰가는 감정가의 70% 이하가 이상적
• 🛠️ 수리비는 총투자의 5~7% 이내
• 📈 전세가율 70% 이상 지역 우선 공략

📌 위 기준을 바탕으로 첫 투자 대상 필터링하면 위험을 줄이고 수익 가능성을 높일 수 있습니다!

 

📊 6. 수익보다 중요한 흐름 관리 전략

📅 실행 흐름이 수익을 만든다

1. 📥 입찰 전 분석: 시세 + 권리 + 수요
2. 🤝 낙찰 후 명도 전략: 협상 우선
3. 🛠️ 수리 일정: 1주 내 시공 마감
4. 📸 광고 세팅: 청소 + 사진 + 설명 준비
5. 📃 계약: 특약 조항 명확히

✅ 흐름 관리 팁

• 📋 스프레드시트나 앱으로 일정·지출 정리
• 🧾 명도, 수리, 계약을 한눈에 볼 수 있게 시각화

 

🏁 7. 마무리｜성공한 사람은 결국 실행한 사람이다

🚪 처음 입찰장에 들어서기까지 망설임은 누구나 있습니다. 하지만 한번 실전 사례를 따라가 보면 ‘나도 할 수 있겠구나’ 하는 용기가 생기죠 🙌

이번 3가지 사례를 통해, ✔️ 전략의 중요성, ✔️ 분석의 기준, ✔️ 수익 구조의 흐름을 직접 경험하신 것처럼 느끼셨기를 바랍니다.

💬 한 줄 요약

“부동산 경매는 실전이 곧 공부다. 가장 빠른 배움은 실행에 있다.”

다음 편에서는 👉 《2025 경매 투자 핵심 요약｜초보자용 입찰부터 매도까지 압축 가이드》 로 이어집니다 😊

성공적인 낙찰, 그리고 수익 실현까지 당신의 여정을 언제나 응원합니다 💪